Verwirkung vor Verjährung

Der BGH hat am 21.02.2012 eine - jedenfalls von der rechtlichen Dogmatik her - überraschende Entscheidung gefällt. Dazu ist zu erläutern: Forderungen von Gläubigern gegenüber Schuldner verjähren - nach der neuen Regelverjährungsfrist (von der es diverse Ausnahmen gibt) allgemein binnen dreier Jahre, Betriebskostenabrechnungsalden verfristen binnen eines Jahres; ausschlaggebend ist jeweils allein der Zeitablauf. Allerdings können Forderungen auch "verwirken": Im Gegensatz zu der Verjährung - entstehend eben durch reinen Zeitablauf - können Forderungen dann verwirken, wenn einerseits eine gewisse Zeit vergangen ist, andererseits muss aber ein Umstandsmoment hinzukommen. Es muss also nach außen  durch irgendein äußeres Kennzeichen manifest werden, dass der Gläubiger an der Durchsetzung der Forderung kein Interesse mehr hat. Für den Bereich des Betriebskostenrechts hielt der BGH dies dann für gegeben, wenn ein Vermieter in drei vorangegangenen Jahren vorausgehende Betriebskosten verjähren ließ.

Feuchtigkeits- und Schimmelschäden

Das Landgericht Freiburg (DWW 2012, 55) stellt in seinem Leitsatz zu dieser Problematik klar: "Ein Mieter kann bei einem Altbau nicht erwarten, dass die Wärmedämmung des Hauses den Maßstäben eines modernisierten Altbaus entspricht. Die Vermeidung der Schimmelbildung durch entsprchendes Heiz- und Lüftungsverhalten ist zumutbar".

Beweiskraft des Betriebskostenspiegels

In Verfahren um die Höhe von Betriebskosten wird Vermietern gegenüber oft eine Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit vorgeworfen; Argumentationsmittel ist dabei immer wieder auch der von Mieterorganisationen erstellte "Betriebskostenspiegel". Der Bundesgerichtshof hat sich unmehr in einer Entscheidung aus dem Juli 2011 (veröffentlicht nunmehr u.a. in: DWW 2012, 52) mit zwei in diesem Zusammenhang stehenden Fragenkomplexen beschäftigt: Zunächst einmal war bisher ungeklärt, wer für den Nachweis der Einhaltung bzw. Nichteinhaltung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes - einer Nebenpflicht des Vermieters aus dem Vertrag - die Darlegungs- und Beweislast hat - dazu führt der BGH aus: "Aus dieser Einordnung, an der der Senat festhält, folgt nach allgemeinen Grundsätzen, dass der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters trägt." Weiter führt der BGH aus: "Der Hinweis der Beklagten, dass die von der Klägerin in Ansatz gebrachten Kosten  für die Müllentsorgung die im vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen "Betriebskostenspiegel für Deutschland" hierfür ausgewiesenen Kosten für eine Wohnung vergleichbarer Größe erheblich übersteigen, ist nicht geeignet, eine Pflichtverletzung der Klägerin darzutun."

Mietminderung bei nur periodisch auftretenden Mängeln

Der Bundesgerichtshof hat in einer nunmehr veröffentlichten Entscheidung (Fall eines Gewerberaummietverhältnisses, der sinngemäß aber auch für das Wohnraummietrecht gilt, eine Selbstverständlichkeit klargestellt (abgedruckt in: DWW 2011, 97): "Von einer nicht nur unerheblichen Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs ist auch dann auszugehen, wenn der Mangel sich auf die Gebrauchstauglichkeit noch nicht unmittelbar auswirkt, aber die konkrete Gefahr besteht, dass er sie jederzeit erheblich beeinträchtigt (mwN). Wirkt sich demgegenüber ein Mangel nur periodisch in einem vorhersehbaren Zeitraum erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit ... aus, ist der Mietzins auch nur für diesen Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt."

Modernisierungserhöhung trotz fehlender Ankündigung

Der Bundesgerichtshof hat die Zulässigkeit einer Modernisierungserhöhung ohne Ankündigung - jedenfalls für den Fall einer durchsetzbaren Modernisierung für zulässig erachtet (Urteil vom 2. März 2011, VIII ZR 164/10). Der Entscheidung lag der Streit um den Einbau eine Fahrstuhls zugrunde, dem die Mieterin widersprochen hatte und dessen Einbau der Mieter dann ohne weitere Ankündigung durchgeführt hatte. Der BGH hat insoweit klargestellt, dass die Ankündigungspflicht nicht die Vermietermöglichkeit beschränken soll, Mieter an den Modernisierungskosten zu beteiligen (Hinweis entnommen: DWW 2011, 119).

Hohe Anforderungen an Begründung mietrechtlicher (außerordentllicher fristloser) Kündigungen beachten!

Nach§ 569 Abs. 4 BGB ist der "... zur Kündigung führende Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben." Ein Vermieter hatte mehrfach gekündigt, weil der Mieter ständig verspätet und unvollständig gezahlt hatte (die Unvollständigkeit hatte sich dann durch Nachzahlungen erledigt); die Kündigungsbegründungen bezogen sich nur auf einen Teilbereich des Verstoßes, die unvollständige Zahlung. Das Landgericht Hamburg nimmt das in einem Kostenbeschluss genau und merkt an, "dass eine entsprechende Begründung (zum Zahlungsverzug) in den beiden o.a. Kündigungen fehlt ... Stattdessen wird jeweils auf unvollständige Zahlungen abgestellt (LG Hamburg, Beschluss vom 16.06.2011, 311 T 26/11).

 

 

Zulässigkeit der gerichtlichen Überprüfung von Mietenspiegeln

Mietenspiegel stellen in vielen Gemeinden die Grundlage für Mieterhöhungsverlangen und auch allgemeine immobilienbezogene Entscheidungen dar und haben daher eine weitergehende Bedeutung, als es auf den ersten Blick erscheinen mag. Sie sind aber im Einzelfall auch nicht unumstritten, sind doch die Werte nicht immer einsehbar. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden (WuM 2011, 421), dass die Mietenspiegel in Hinblick auf die Grundlagen ihres Zustandekommens - also gewissermaßen hinsichtlich ihrer wissenschaftlichen Qualität - durchaus durch Gericht überprüfbar sind (im konkreten Fall ging es um den Mietenspiegel der Stadt Regensburg).

Kurze Verjährung von Ansprüchen auf Erstattung von Renovierungskosten       

Noch kommt es immer wieder vor, dass Mieter die Erstattung von Renovierungskosten gegenüber Vermietern geltend machen, weil Schönheitsreparaturklausel unwirksam sind und die Mieter - aus ihrer Sicht - unnötig renoviert haben. Der Bundesgerichtshof hat nun (VII ZR 195/10) entschieden, dass diese Ansprüche gemäß § 548 Abs. 2 BGB innerhalb von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.

"Gentrifizierung" als Wohnwertmerkmal?

Das Amtsgericht Hamburg hat in einer ganz aktuellen Entscheidung vom 8. April 2011 (46 C 170/10) die Frage aufgeworfen (und im konkreten Fall verneint), ob und inwieweit sich die steigenende Beliebtheit eines Wohnquartiers (hier des "Schanzenviertels") auf die Miethöhe auswirken kann - ob mithin die sog. "Gentrifizierung" insoweit Bedeutung hat. Es führt aus: "Bei Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals Lage ist auch die Wertschätzung, die ein Quartier erfährt, ein wertbildender Faktor, der zu berücksichtigen ist. Von daher ist bei der Bestimmung des ortsüblichen Miete die Beliebtheit eines Quartiers kein ausschlaggegebendes Argument, aber fließt über die Veränderung der Neuabschlüsse und Bestandsmiete auch in die Werte mit ein, die zur Ermittlung der ortsüblichen nach den gesetzlichen Vorgaben mit herangezogen werden."

Wegen der besonderen rechtlichen Problematik hat  das Amtsgericht die Berufung zugelassen.

Umlagefähigkeit von Renovierungskosten im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen

In einem soeben (30. März 2011; Az. VII ZR 173/10) ergangenen Urteil hat der BGH klargestellt, dass Renovierungskosten im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen in die Mieterhöhung nach Modernisierung mit einbezogen werden dürfen. Ausgangspunkt war ein Fall, in dem eine Mieterin die Duldung des Einbaus eines Wasserzählers von einem Vorschuss für die damit im Zusammenhang stehenden Renovierungsarbeiten abhängig machte; nach Zahlung des Vorschusses berücksichtigte die Vermieterseite diesen Vorschussbetrag im Mieterhöhungsverlangen als Teil der Modernisierungserhöhung. Der BGH hat das nur für rechtens erklärt.

Guthaben in der Betriebskostenabrechnung: Erstattung durch den Vermieter nicht ohne weiteres Schuldanerkenntnis und Verzicht auf Rückforderung

Der Bundesgerichthof hat am 12.1.2011 (BGH VIII ZR 296/09) klargestellt, dass Vermieter durchaus gegenüber Mietern ein Rückforderungsrecht wegen versehentlich aufgrund einer falschen Betriebskostenabrechnung erstatteter Beträge haben können: Ein Vermieter hatte bei der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung die Einstellung der Heizölrechnung übersehen und darauf in - als ihm das auffiel - die Abrechnung nachträglich korrigiert. Dabei verringerte sich das Guthaben des Mieters und er forderte den Differenzbetrag vom Mieter zurück - zu Recht, wie der BGH nun entschied.

Achtung: Verschärfte Haftung bei "kalter Räumung"

Der Bundesgerichtshof hat (wiederum) den Vermietern eine deutliche "Absage" erteilt, die ohne gerichtliches Räumungsurteil (sog. Räumungstitel) eine Wohnung eines Mieters in "verbotener Eigenmacht" in Besitz nehmen (praktisch gesagt also im Wege der Selbstjustiz vorgehen): Der BGH (NZM 2010, 701) führt in Leitsatz 2. der Entscheidung aus: "Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, hat sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Er muss auf Grund seiner Obhutspflicht die Interessen des an eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zu Grunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit diese Angaben plausibel sind...".

Terrorschadenversicherung zulässige Betriebskosten im Gewerbemietverhältnis

Keineswegs Theorie für das Alstertal:  Angesichts der Nähe zum Flughafen und der  Flughafen-S-Bahn mit ihren Tunnelanlagen ist die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13.10.2010 (XII ZR 129/09) interessant, nach der - jedenfalls für Gewerbemietverhältnisse - die Umlegung von Betriebskosten einer Terrorschadenversicherung als Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung für zulässig hält.

Bundesgerichtshof zu Zulässigkeit von Abrechnungseinheiten

Der BGH hat es - entgegen der von den Fachautoren Blank und Langenberg vertretenen Auffassung - für zulässig erachtet, dass Vermieter mehrere Gebäude vergleichbarer Struktur und Größe in einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen (und zwar auch dann, wenn dies auch technischen Gründen nicht unmittelbar erforderlich ist - BGH VII ZR 73/10).

Zahlungpflicht zu Zahlung der Mietsicherheit beginnt erst bei Benennung eines insolvenzfesten Kontos

Nach dem Sinn der Regelungen des BGB über die Sicherung der vom Mieter in des Mietverhältnis einzubringenden Mietsicherheit kann der Mieter nicht gezwungen werden, den Mietsicherheitsbetrag erst auf ein anderes Konto der Vermieters zu überweisen oder ihn bar mitzubringen - vielmehr muss der Vermieter dem Mieter ein insolvenzfestes Konto benennen, auf den der Mieter sicher zahlen kann (Bundesgerichtshof, VIII ZR 98/10).

Bundesgerichtshof und "Anbietpflicht" des Vermieters

Der BGH hat nun ausdrücklich bestätigt (VIII ZR 78/10), dass eine Vermieter - nach und während der Kündigungsfrist einer Eigenbedarfskündigung - dem gekündigten Mieter im Hause frei werdende Wohnungen anbieten und über die Bedingungen dieser Wohnung (Größe, Ausstattung, Miethöhe) informieren muss.

Eigenbedarf für Nichten und Neffen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB besteht ein berechtigtes Kündigungsinteresse zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses u.a. dann, wenn Eigenbedarf zugunsten des Vermieters oder zugunsten von "Familienangehörigen" geltend gemacht werden kann. Erwartungsgemäß stellte sich dann natürlich immer wieder die Frage, wer denn eigentlich als Familienangehöriger gilt: Der Bundes-gerichtshof hat nun (BGH, DWW 2010, 143) jedenfalls hinsichtlich der "Nichten" und "Neffen" diese Frage zugunsten dieser bzw. der Vermieter beantwortet, auch wenn aus der Auslegung des Gesetzes dazu nichts herzuleiten sei. Es führt aus: "Die generelle Einbeziehung von Nichten und Neffen in den Kreis der privilegierten Familienangehörigen ist aber vor dem Hintergrund anderer Regelungen der Rechtsordnung gerechtfertigt, in denen ebenfalls Familienangehörige allein aufgrund ihrer engen verwandschaftlichen Beziehung privilegiert werden" (a.a.O., Seite 144). Der BGH verweist insoweit weiter auf die Regelungen zum Zeugnis-verweigerungsrecht in zivilprozessualen und strafprozessualen Verfahrensordnungen.

Öffentlich-rechtlich bauordnungsrechtliche Beschränkungen rechtfertigen nicht ohne weiteres die Mietminderung

Die Frage der Einschränkung des Mietgebrauchs durch öffentlich-rechtlich drohende Nutzungsuntersagungen der zuständigen Behörde und die daran anschließende Frage der (möglichen) Mietminderung sind eine langwährende mietrechtliche Problematik (die grundsätzlich so gelöst wird, dass entweder bereits eine Nutzungsuntersagung ausgesprochen sein muss oder gravierende Sicherheitsmängel vorliegen, um ein Minderung zu rechtfertigen). Gewissermaßen an diese Rechtsprechung anschließend hat der Bundesgerichtshof nun entschieden (BGH DWW 2010, 145), dass Räume, die hinsichtlich ihrer Höhe nicht den Mindestanforderungen der örtlichen Landesbauordnung entsprechen, mietrechtlich durchaus als mangelfreie Räume angesehen werden können und daher keine Minderung der Miete rechtfertigen.

Amtsgericht Hamburg zum Abschließen der Hauseingangstür in Mehrfamilienhaus

Eine Mieterin hatte sich ausdrücklich geweigert, die Hauseingangstür eines Mehrfamilienhauses gemäß der Hausordung zum < Hamburger Mietvertrag > zwischen abends 20 Uhr und morgens 6 Uhr abzuschließen; in der Hausordnung heißt es: "Die Haustür muss von 20 Uhr bis 6 Uhr verschlossen gehalten werden." Dazu führt das Gericht in einer Entscheidung vom 7.6.2010 (49 C 20/10) aus: "Auch der Umstand, dass die Beklagte die Haustür nicht abschließt, stellt keinen Kündigungsgrund dar. Die Regelung der Hausordung, dass die Haustür zwischen 20:00 und 6:00 Uhr verschlossen gehalten werden muss, bedeutet nicht automatisch, dass diese abgeschlossen werden muss. Insoweit ist die Regelung gemäß § 133, 157 BGB von einem objektiven Empfängerhorizont her auszulegen. Unklarheiten gehen zu Lasten der Klägerin als Verwenderin ... Es muss für die Beklagte eine ungehinderte Nutzung nebst einem hinreichenden Zugang zum Mietobjekt von der Klägerin gewährleistet werden..."

Keine Verjährung mietrechtlicher Mängelbeseitigungsansprüche der Mieter 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat unlängst entschieden (BGH NJW 2010, 1292), dass die Mängelbeseitigungsansprüche der Mietergegenüber dem Vermieter während der Laufs der Mietzeit nicht der Verjährung unterliegen. Damit hat der BGH eine weit verbreitete Rechtsauffassung, nach der dererlei Ansprüche der allgemeinen dreijährigen Verjährung des § 195 BGB unterliegen, abgelehnt und sich der Gegenauffassung angeschlossen, dass diese Ansprüche während des Laufs des Mietverhältnisses immer neu entstehen.

Zur Anwendung der wohnraummietrechtlichen Verfristungsregelung für die Abrechnung von Betriebskosten auf Gewerbemietverhältnisse

Bisher war umstritten, ob die Vermieter von Geschäftsräumen die Verfristungsregelung des § 556 Abs. 3 Satz 2 gegen sich gelten lassen müssen: Der BGH hat nun entschieden (BGH NJW 2010, 1065): "Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraumiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist nicht analog auf die Geschäftsraummiete anwendbar." Kurzum:  Gewerbevermieter können auch nach dem Ablauf des Folgejahres nachfordern.

Wichtiger Hinweis für Wohnungseigentümer: Landgericht Hamburg zu § 14 Nr. 1 des Hamburger Mietvertrages

Das Landgericht Hamburg hat in der Entscheidung 307 S 34/08 die speziell auf die vermieteten Eigentumswohnungen zugeschnittene Klausel zur Abrechnung der Betriebskosten für Eigentumswohnungen wegen einseitiger Benachteiligung der Mieter für unzulässig erklärt!

Baualtersklassengerechter Schallschutz kein Mangel

Der Bundesgerichtshof hat vor einigen Tagen (Az: VIII ZR 131/08) die vielfach vertretene Auffassung aufgenommen, dass Schallschutz - im entschiedenen Fall Trittschallschutz - nur bezogen auf die zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung geltenden technischen Regelwerke verlangt werden kann. Selbst eine Veränderung der Schallsituation durch die nachträgliche Veränderung der Bodenbeläge - hier hatte der Vermieter in einer darüberliegenden Wohnung einen (schallreduzierenden) PVC-Belag durch Fliesen ersetzt - auch das begründete keine Minderungsansprüche der Mieterin einer darunterliegenden Wohnung.

Zurückbehaltungsrecht bei nicht zahlendem Gewerbemieter

Der Bundesgerichtshof hat nun (XXII 137/07) das klargestellt, was von den Instanzgerichten bisher noch unterschiedlich (wenn wohl mit zunehmender Tendenz in Richtung auf die nun ergangene BGH-Entscheidung) beantwortet wurde: Vermieter von Gewerberäumen sind berechtigt, dem Mieter  - bildlich gesprochen - den "Hahn abzudrehen", ihm also die Versorgung mit Heizung, Wasser, Strom usw. abzustellen.

Bundesgerichtshof zur Wohnflächenberechnung

Der Bundesgerichtshof hat sich jetzt am 22. April 2009 zu Wohnflächenberechnung einer Dachterrasse geäußert - oft (so auch dort) ist das von Bedeutung, weil dann die 10%ige Marge der noch zulässigen Wohnflächendifferenz überschritten ist mit entsprechenden Minderungs- bzw. Rückforderungsmöglichkeiten. Der BGH führt nach der Pressemitteilung aus: "Nach der Rechtsprechung des BGH stellt eine Abweichung um mehr als 10% einen erheblichen Mangel der Mietsache dar...Dementsprechend ist die Wohnfläche für Mietverhältnisse aus der Zeit vor dem 1. Januar 1004 aufgrund der bis zum 31. Dezember 2003 anwendbaren §§ 22 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II:BV), für Mietverhältnisse jüngeren Datums nach der ab dem 1. Januar 2004 geltenden Wohnflächenverordnung zu berechnen."

Teppichreinigung ist Pflicht

Diese Klärung hat der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen:XII ZR 15/07) nunmehr für Gewerbemietverträge herbeigeführt, die die allgemein üblichen Schönheitsreparaturklauseln enthalten - u.a. "das Streichen der Holzfußböden. Der BGH insoweit: "Der Verschönerung der Oberfläche des Holzdielenbodens durch Streichen entspricht bei einem Teppichboden dessen gründliche Reinigung".

 

Bundesgerichtshof zu Grundsätzen der Betriebskostenabrechnung

Zu den reichlich umstrittenen Fragen im Betriebskostenrechts gehört die Frage, wie ein Auseinanderfallen von Abrechnungsperiode und Leistungszeitraum des Versorgungsträgers = Verbrauchszeitraum zu handhaben ist (siehe dazu allgemein, dringend zum Lesen empfohlen: Langenberg, Betriebskostenrecht, 4. Auflage, 2005, Rdn 105 ff.. Der Bundesgerichtshof hat die strikte Anwendung des überwiegend vertretenen Leistungsprinzips relativiert, in dem er nunmehr ausführt (DWW 2008, 143): "§§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig."

Holzklausel: BGH hebt Landgericht Hamburg auf

Das Landgericht Hamburg hatte - wie vielfach berichtet wurde - die in den sog. Hamburger Mietverträgen des Grundeigentümer-Verbandes Hamburg enthaltenen sog. "Holzklauseln" für unwirksam erklärt und dazu Folgendes ausgeführt:"... Die Kammer geht davon aus, dass die Klausel in § 17 Abs. 2 des Mietvertrages den Mieter unangemessen einschränkt, da die Verpflichtung, die Holzteile in einem bestimmten Farbton zurückzugeben, dazu führt, dass der Mieter unabhängig von seiner letzten Renovierung zur Neudekoration verpflichtet ist, sofern er die Holzteile in rechtlich zulässiger Weise in einem Farbton gestrichen hat, der den Vorgaben der Klausel nicht entspricht. ... Diese Klausel beinhaltet somit eine Verpflichtung, die unabhängig von dem tatsächlichen Renovierungszustand der Wohnung zu erfüllen ist und belastet den Mieter mit dieser Verpflichtung, die gegebenfalls über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgeht. Dies führt zu einer unangemessenen Benachteiligung..."

 

Der Bundesgerichtshof hat nun in seiner Entscheidung (VIII ZR 283/07 - Pressemitteilung) klargestellt: "Die Verpflichtung des Mieters, lackierte bzw. farbig gestrichene Holzteile in keinem anderen als den nach der Klausel zulässigen Farbtönen zurückzugeben, ist für sich genommen unbedenklich... Allerdings wird ein wirtschaftlich vernünftig denkender Mieter sich schon während des laufenden Mietverhältnisses bei einem erforderlich werdenden Neuanstrich der Holzteile von der Überlegung leiten lassen, dass er bei der Wahl eine farblichen Gestaltung, die nicht der für den Zeitpunkt der Rückgabe vereinbarten entspricht, Gefahr läuft, bei seinem Auszug den Anstrich erneuern zu müssen, auch wenn dies nach dem Grad der Abnutzung noch nicht erforderlich wäre. Die daraus resultierende faktische Einschränkung der - grundsätzlich anzuerkennenden Freiheit des Mieters ... ist jedoch hinzunehmen."

 

 

BGH kippt pauschale Tierhaltungsklausel

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer ganz aktuellen Entscheidung (Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 340/06, in: DWW 2008, 13) mit einer pauschalen Tierhaltungsklause befasst und führt aus:

> Die Klausel in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag "Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters". hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand. Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zu vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligte. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zur berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet.>

 

Altes Thema - neue Entscheidung: BGH zur Quotenabgeltungsklausel

Der BGH führt zu dieser Problematik nun aus (NZM 2007, 879):

" 1. In einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung ist eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schönheits- reparaturen verpflichtet, in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungs- zustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

2. Eine solche Klausel verstößt jedoch gegen das Transparenzgebot und ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen."

 

Außerordentliche Kündigung bei Schimmelbefall

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer ganz aktuellen Entscheidung wieder einmal eines "ewigen Themas" angenommen, nämlich dem Schimmelpilzbefall: "Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat "(BGH DWW 2007, 239).

Gesteigerte Voraussetzungen an die formellen Voraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat noch einmal die Voraussetzungen die formelle Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung erhöht; zunächst einmal zur Erinnerung: Betriebskostenabrechnungen müssen binnen Jahresfrist nach Ablauf der Abrechnungsperionde erstellt werden. Und: Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; lediglich inhaltliche Fehler können nach Fristablauf korrigiert werden (BGH NJW 2005,291 = WuM 2005, 61). Daher kommt es auf diese Entscheidung hier nun sehr an: "Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und und welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind (abgedruckt in: DWW 2007,214).

Zu den Grenzen des mietvertraglichen Nutzungszwecks

Das OLG Düsseldorf stellt klar (DWW 2007, 117): "Der mietvertragliche Nutzungs- zweck "Grillstube" (Gaststätte) umfasst zwar den Betrieb einer "Pizzeria", nicht aber einen "Pizza-Taxi-Betrieb".

Keine Wohnflächenvereinbarung aus Betriebskostenabrechnung

Aus außerhalb des Mietvertrages liegenden "Äußerungen" der Mietvertragsparteien lässt sich nicht ohne weiteres eine Ergänzung der vertraglichen Regelunegn herleiten. Das Landgericht Mannheim führt dazu aus (DWW 2007, 118): "Eine Wohnflächenvereinbarung folgt weder daraus, dass die Vermieterin in einer Zeitungsanzeige die Wohnfläche mit "ca.90 qm" hat angeben lassen und auch auf die Frage des Klägers nachder Wohnfläche diese mit 90 qm bestätigt hat noch daraus, dass die Betriebskosten auch unter Zugrundelegung einer Wohnfläche von 90 qm abgerechnet werden."

Voraussetzungen der Fälligkeit einer Betriebskostenabrechnung

Gerade "kleineren" Vermietern fällt es oft schwer, eine nicht zu beanstandende und damit zumindest die Fälligkeit herbeiführende Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Ihnen hilft das OLG Düsseldorf nun ein wenig (DWW 2006, 238): "... Enthält die Nebenkostenabrechnung einzelne, nicht umlagefähige Positionen oder basiert sie auf einem falschen Umlegungsmaßstab, handelt es sich ausschließlich um - die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung unberührt lassende - Fragen der inhaltlichen Richtigkeit. Zur Herbeiführung der Fälligkeit bedarf es daher keiner Erteilung einer korrigierten Abrechnung ..... Hat der Vermieter nur 70% statt 70,25 % der Gesamtkosten in Ansatz gebracht, wird der Mieter hierdurch nicht benachteiligt. Inwieweit andere Mieter ... gegebenenfalls zu Unrecht in Anspruch genommen werden oder genommen worden sind, ist ohne Belang."

Summierungseffekt von Formular- und Individualklausel

Der Bundesgerichtshof hat sich zu dem (leidigen) Thema "Schönheitsreparaturen" und diesbezüglicher Verftragsklauseln wiederum (unter Beibehaltung seiner bisherigen Auffassung) geäußert und führt aus (in: DWW 2006, 281): Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier - jeweils für sich genommen - unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist (Bestätigung von VIII ARZ 5/92; NJW 1993, 532).

Kein Entfallen des Rückforderungsrechts bei Leistung auf verfristete Betriebskostenabrechnung

Zahlt der Mieter auf eine gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB verfristete Betriebskostenabrechnung und fordert  diese Zahlung dann zurück, kann sich der Vermieter nicht darauf berufen und die Rückzahlung ablehnen, weil der Mieter im Sinne des § 214 BGB  "...das zur Befriedigung einer verjährten Forderung Geleistete" nicht zurückfordern könne. Diese Verjährungsvorschrift ist im Anwendungsbereich des § 556 BGB nicht anzuwenden (BGH, DWW 2006, 113).

Bundesgerichtshof: Kein Anspruch der Mieter auf Belegkopien:

Der BGH hat nunmehr die umstrittene Frage, ob und in welchem Umfang und in welchem Zusammenhang Mieter Belegkopien zu den Betriebskostenabrechnungen erhalten können, zugunsten der (in dieser Hinsicht vielfach belasteten) Wohnungswirtschaft entschieden - es gibt einen solchen Anspruch nicht (BGH, Entscheidung vom 8. März 2006, VIII ZR 78/05).

Beweislast beim "Foggin"

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 25.1.2006 klargestellt (DWW 2006, 158): "Die Voraussetzungen für den von einem Mieter wegen des sogenannten Fogging gegen den Vermieter geltend gemachten Schadensersatzanspruch einschließlich des Verschuldens des Vermieters sind vom Mieter zu beweisen. Insoweit gilt nur dann etwas anders, wenn feststeht, dass die Schadensursache im Herrschafts - und Einflussbereich des Vermieters gesetzt worden ist; in diesem Fall muss sich der Vermieter hinsichtlich des Verschuldens entlasten."

BGH: Urkundsklage im Wohnraummietverhältnis zulässig (VIII ZR 216/04)

Die Zivilprozessordnung gibt demjenigen, der eine "Urkunde" (typischer Fall: Scheck) in der Hand hat, ein besonders schnelles und praktisches Verfahren an die Hand: Kann der Gläubiger / Kläger alle seine Ansprüche aus der Urkunde darlegen, bekommt er im "Urkundsprozess" ein sog. "Vorbehaltsurteil", aus dem sogleich die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann. Der Schuldner / Beklagte kann erst im sog. "Nachverfahren" seine Rechte (meist aus dem zugrundeliegenden Schuldverhältnis, z.B. Kauf oder Werkvertrag) geltend machen. Der BGH hatte diese Prozessform seit längerem für den Bereich der Gewerbemiete anerkannt - der Mietvertrag ist dann die "Urkunde" in diesem Sinne: Nun hat er diese Überlegungen auf Wohnraummietverhältnisse übertragen: Praktisch bedeutet das, dass der Vermieter aus dem Mietvertrag heraus ein Vorbehaltsurteil auf Zahlung der Miete bekommt, auch wenn der Mieter Minderungsrechte geltend macht - der Mieter ist auf die Geltendmachung in dem sog. "Nachverfahren" beschränkt. Aber Vorsicht: Wird gegen den Mieter vollstreckt und lässt sich das Vorbehalturteil im Nachverfahren "nicht halten", drohen Schadensersatzansprüche wegen Schäden aus der Vollstreckung (dazu etwas ausführlicher: Schwarzmeier, HGE 2005, 249).

BGH: Kündigungsausschlüsse müssen zeitlich begrenzt werden

Nachdem - in Hinblick auf das sog. asymmetrische Kündigungsrecht (Mieter immer drei Monate, Vermieter nach Zeitdauer des Mietverhältnisses gestaffelt) - umstritten war, ob die formularmäßige Ausschließung des Kündigungsrechtes zu Lasten von Mietern (Beispiel: " ... die Kündigung ist erstmals möglich zum 31.10. 2006...") noch möglich sei oder ob dies eine unzulässige Umgehung der gesetzlichen Regelung bedeutet, hat der BGH (VIII ZR 27/04) nun am 6. April 2005 entschieden, dass derartige Ausschlüsse zwar grundsätzlich möglich, aber auf eine Höchstfrist von 4 Jahren zu begrenzen sind (Einzelheiten bei Flomm, Hamburger Grundeigentum 2005, 207).

Bundesgerichtshof zu Anwendung des § 5 WiStG

Der Bundesgerichtshof hat - schon vor einiger Zeit (aber dennoch immer noch berichtenswert) klargestellt -, dass es zur Klärung der Frage, ob eine (wohnraummäßige) Mangellage besteht, nicht auf sog. "Teilmärkte" innerhalb einer Stadt ankommt, sondern dass das gesamte Stadtgebiet als Beurteilungsgrundlage heranzuziehen ist (BGH VIII ZR 44/04).

Kündigung und Räumung bei Insolvenz- wem gegenüber?

Nach wie vor nicht entschieden ist die Frage, wem gegenüber bei Insolvenz des Mieters die Kündigung zu erklären ist und wem gegenüber die Räumungsklage zu erheben. Das Amtsgericht Hamburg-Altona hat sich jetzt mit dieser Frage beschäftigt (317 C 793/03) und führt insoweit aus:

"Die Klägerin hat gegenüber dem Beklagten zu 2) (redaktionelle Anmerkung: das war in diesem Falle der Insolvenzverwalter) einen Anspruch auf Räumung der ... Wohnung. ... Da der Insolvenzverwalter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis auch über ein Mietverhältnis (§ 108, 109 InsO) innehat, ist eine Kündigung ihm gegenüber zu erklären (vgl. Schmidt-Futterer-Blank, 8. Auflage, § 543, Rdn 144; LG Karlsruhe, NJW-RR 203, 1167; Eichner, WuM 1999, 260, 262). ... Demnach besteht der Räumungsanspruch gegenüber dem Beklagten zu 2) (redaktionelle Anmerkung = Insolvenzverwalter), gegen den die Klage zu richten war (vgl. LG Karlsruhe, NJW-RR 2003, 1167; AG Lübeck, SchlHA 2003, 167; Eichner, WuM 1999, 260, 262; Börstinghaus, NZM 2000, 326, 327). Nur dem Insolvenzverwalter steht die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis hinsichtlich des Mietverhältnisses zu. ...".

Anforderungen an die Schriftform von Mietverträgen

Der Bundesgerichtshof stellt in einer neuen Entscheidung und unter Abweichung von einer frühreren Rechtsprechung des Reichsgerichts klar:

"Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrages ist gewahrt, wenn die Vertragsbestimmungen in einem unterzeichnenden Schreiben der einen Partei niedergelegt sind, das die andere - mit oder ohne einen das uneingeschränkte Einverständnis erklärenden Zusatz - ihrerseits unterzeichnet hat. Der nochmaligen Unterzeichnung durch die eine Partei unter der Gegenzeichnung der anderen bedarf es nicht (Aufgabe von RGZ 105,60,62). Ob der Vertrag schon vorher durch mündliche Einigung zustandegekommen war... ist für die Frage der Schriftform ohne Belang."

Kündigungsverzicht wirksam

Auch aktuell: Soeben hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Mieter in Mietverträgen auf das Recht zur Kündigung für gewisse Zeiträume verzichten können (BGH VIII ZR 81/03); dies sei keine zum Nachteil der Mieter vom Gesetz abweichende Regelung. Diese Frage war seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 umstritten, nachdem die Kündigungsfrist für Mieter unabhängig von der Zeitdauer des Mietvertrages auf drei Monate festgelegt worden war - nun ist klargestellt, dass zwar die Kündigungsfrist (nur) drei Monate beträgt, aber eben der Zeitpunkt der erstmals zulässigen Kündigungsmöglichkeit herausgeschoben werden kann.

Anforderungen an Begründung von Kündigungen reduziert!

Der Bundesgerichtshof hat eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg aufgehoben, die - nach Auffassung des BGH - zu hohe Anforderungen an den Inhalt einer fristlosen Kündigung stellte (wobei in Einklang mit der gegenwärtigen gesetzlichen Lage Einigkeit dahingehend besteht, dass eine Kündigung jedenfalls eine Begründung enthalten muss). Im konkreten Fall hatte der Vermieter einen Gesamtbetrag als Mietrückstand angegeben; das hat der BGH für ausreichend gehalten (und nicht, wie das Landgericht, eine Aufteilung in Einzelbeträge - BGH VII ZB 94/03).

Mieterhöhungen bei Gebäuden mit weniger als drei Wohnungen (Entscheidung des Landgerichts Hamburg zur "Selbstbeschränkung" auf den Mietenspiegel)

Es gibt nun eine rechtlich nützliche (wenn auch nicht unproblematische, dazu 2.) Entscheidung des Landgerichts Hamburg zu kleineren Gebäuden mit weniger als drei Wohnungen:

1. Mieterhöhungsverlangen können schon formal nicht ordnungsgemäß erklärt werden, wenn sie nicht auf eines der im Gesetz genannten Begründungsmittel (Mietenspiegel, Sachverständigengutachten, Vergleichswohnungen) gestützt sind. Da der Mietenspiegel in Hamburg nur auf Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen anwendbar ist (vergleiche dazu den Begründungstext zum Mietenspiegel) stellte sich die Frage, ob er auch bei kleineren Einheiten zu verwenden ist - an und für sich ja nicht! Das Landgericht Hamburg (abgedruckt in HGE 2003, 309) hat nun bestätigt, dass der Vermieter auch bei kleineren Einheiten auf den Mietenspiegel zurückgreifen kann - in "freiwilliger" Selbstbeschränkung.




2. Problem: Wie das Gericht in seinem Leitsatz schon richtig ausführt, bedeutet der Rückgriff auf den Mietenspiegel - auch wenn dies an und für sich eine Vereinfachung darstellt - regelmäßig einen wirtschaftlichen Nachteil: Die Mieten in kleineren Gebäuden, insbesondere in Einzel- und Reihenhäusern sind (beispielsweise wegen der Gartenlagen oder des besonders ruhigen Wohnquartiers) sind im Allgemeinen etwas höher und daher bedeutet die Verwendung des Mietenspiegels immer auch einen wirtschaftlichen Verlust.

In diesem Zusammenhang folgender Hinweis auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Angabe von Vergleichswohnungen

Wird ein Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen begründet, müssen sie so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann. Dies erfordert bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen auf demselben Geschoss die Angabe der genauen Lage der Wohnung, einer Wohnungsnummer oder des Namens des Mieters..." (BGH DWW 2003, 90).

Unwirksamkeit einer Klausel, aus der sich Anerkennung einer Betriebskostenabrechnung ergibt

Eine Mietvertragsklausel, nach der eine Betriebskostenabrechnung als genehmigt gilt, wenn Einwendungen nicht binnen sechs Wochen erhoben werden, ist unwirksam (Kammergericht Berlin, NZM 2002, 954).

Schadensersatzanspruch bei zu niedrigen Betriebskostenvorausszahlungen

Unterschreitet die vom Vermieter angesetzte Nebenkostenvorauszahlung sogar den Betrag der vom Mieter nicht zu beeinflussenden verbrauchsunabhängigen Nebenkosten, so steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss in Höhe des die Vorauszahlung übersteigenden Betrags zu (LG Frankfurt/Main, NZM 2002, 485)

"Erheblichkeitsschwelle" bei Flächenabweichungen

"Bezieht sich die Flächenabweichung nicht auf einen Raum oder bestimmte Räume, dessen oder deren Nutzbarkeit durch die Fehlfläche in Funktion oder Geltung eingeschränkt war, sondern nur die Summe der vermieteten Fläche, ist eine konkrete Zuordnung der Gebrauchsbeeinträchtigung nicht möglich, sie ist also nicht nach den Kriterien von Funktions- oder Geltungswert quantifizierbar. Diesem Umstand ist durch die Anhebung der Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 B GB auf 10% Rechnung zu tragen" (Landgericht Hamburg vom 14.2.2003 /311 S 93/02).

Mietvertrag mit Erbengemeinschaft

Mietverträge müssen beiden Seite - Mieter- und Vermieterseite - immer vollständig und unmissverständlich bezeichnen. Ein Mietvertrag, der nur mit der Bezeichnung "Erbengemeinschaft ..." auf Vermieterseite versehen ist, genügt diesen Anforderungen nicht. Der Bundesgerichtshof führt dazu aus: "Diesen Anforderungen genügt die bei Vertragsschluss gefertigte Urkunde nicht. Darin ist als Vermieterin lediglich die Erbengemeinschaft S. aufgeführt . Diese war nicht Vertragspartei, da der Mietvertrag mit den einzelnen Erben zu Stande gekommen ist. Aus der Vertragsurkunde war damit für die Klägerin als Erwerberin das Mietobjektes nicht zu ersehen, wer Vertragspartei des Mietvertrages geworden ist, das die Erben nicht namentlich genannt waren .." (NJW 2002, 3391).

Letzte Änderung: 16.05.2012