Anspruch auf Belegeinsicht und Auskunft

Der Bundesgerichtshof hat sich nun mit der durch die instanzgerichtliche Rechtsprechung nicht endgültig geklärten Belegeinsicht und dem Auskunftsrecht beschäftigt und führt aus (BGH NSW WEG § 28 - BGHinterner Auskunftsdienst):

1. Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungs-unterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen.

2. Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und dem Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen.

Vermietung als Ferienwohnung zulässige Wohnnutzung

Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung (NJW 2010, 3093 ff.) die Nutzung einer Eigentumswohnung zur Vermietung an Feriengäste für zulässig erachtet (sofern nicht etwas besonderes in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung vermerkt ist). Er führt - nachdem vorab der intensive Streitstand zu dieser Frage dargelegt wird - aus: "Der Senat folgt im Ansatz der zweiten Meinung. Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung. Sie ist weder eine unzulässige gewerbliche Nutzung noch eine sonstige Nutzung, die nur in Teileigentumseinheiten zulässig wäre. Wohnungseigentum kann nach § 1 Abs. 2 WEG nur an einer Wohnung begründet werden. Daraus ergibt sich nicht nur, dass das Sondereigentum zum Wohnen geeignet sein muss. Vielmehr folgt daraus auch, dass das Wohnungseigentum zum Wohnen bestimmt ist und sich seine ordnungsgemäße Nutzung nach diesem Zweck richtet (Wenzel in Bärmann, aaO, § 13 Rdn. 33). Zu dieser ordnungsgemäßen Nutzung gehört sicher in erster Linie die Nutzung der Wohnung als Lebensmittelpunkt. Darauf beschränkt sich der Wohnzweck entgegen der Ansicht, die die Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertreten hat, indessen nicht...."

 

Abstandsflächenunterschreitung des öffentlich-rechtlichen Bauwichs als bauliche Veränderung 

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, wie eine Abstandsflächenunterschreitung gegenüber einem Nachbarn der Wohnungseigentumsanlage zu behandeln ist (die WEG hatte einen Nachbareigentümer gestattet, näher an ihr Grundstück heranzubauen, als dies nach der Landesbauordnung des betreffenden Bundeslandes zulässig war). Der Bundesgerichtshof hat dazu ausgeführt (NZM 2010, 46) vor dem Hintergrund der Tatsache, dass im eigentlichen Sinn keine "bauliche" Veränderung der Wohnungseigentumsanlage vorliegt: "Auf sie (die Abstandsflächenunter-schreitung) hat das Berufungsgericht§ 22 Abs. 1 WEG zu Recht entsprechend angewandt. Wie im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bei der Zustimmung zur Unterschreitung des Bauwichs nach Bauordnungsrecht durch den Nachbarn zu verfahren ist, regelt das Wohnungseigentumsgesetz nicht. Die Einhaltung des Bauwichs durch den Nachbarn kommt den Wohnungs-eigentümern zwar zugute. Das macht aber weder den Bauwich noch seine Einhaltung durch den Nachbarn zu einem Teil des Gemeinschafts-eigentums. Ein möglicher Verzicht gehört deshalb auch nicht zur Verwaltung des Gemein-schaftseigentums. Eine Zustimmung zur Unterschreitung des Bauwichs führt aber zu einem Heranrücken der Nachbarbebauung. Das wiederum kann sich auf das Gemeinschaftseigentum ähnlich wie eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums selbst auswirken. Aus einer ähnlichen Erwägung wird etwa § 912 BGB auch auf die "Überbauung" des (öffentlich-rechtlichen) Bauwichs entsprechend angewandt (OLG Karlsruhe NJW-RR 1993, 665, 666; OLG Koblenz NJW-RR 1999, 1394; OLG Köln NJW-RR 2003, 376; Erman/Lorenz, BGB, 12. Aufl., § 912 Rdn. 4; MünchKomm-BGB/Säcker, 5. Aufl., § 912 Rdn. 54; NK-BGB/Ring, 2. Aufl., § 912 Rdn. 90). Angesichts dieser Nähe der Unterschreitung des Bauwichs zur baulichen Veränderung hätte der Gesetzgeber seine Behandlung im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nicht anders geregelt als diese, hätte er den Regelungsbedarf erkannt."

 

 

Ausnahmsweise gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungs-eigentümer aus Gebührensatzung

Der Schutz der neuen Haftungsregelungen des Wohnungseigentumsgesetzes gilt nach bisher wohl überwiegender Auffassung und zulässigen Regelungen in Gebührensatzungen nicht für diese. Dazu hat nunmehr aktuell und richtungsweisend der Bundesgerichtshof wie folgt entschieden (Entscheidung vom 18.6.2009, NJW 2009, 2521):

" § 10 Abs. 6 und § 10 Abs. 8 WEG stehen einer durch Landesgesetz angeordneten gesamtschuldnerischen persönlichen Haftung der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks für die Entgelte für Abfallentsorgung und Straßenreinigung nicht entgegen."

Die Problematik ist nicht neu; so hatte der VGH Baden-Württemberg in einer Entscheidung vom 26.9.2008 (2 S 1500/ 06):

"1. Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH, Beschluss vom 2.6.2005 - V ZB 32/05 - NJW 2005, 2061) hindert die Geltung einer im kommunalen Abgabenrecht statuierten gesamtschuldnerischen Haftung der einzelnen Wohnungs-eigentümer für Grundbesitzabgaben nicht (im Anschluss an BVerwG, Beschluss vom 11.11.2005 - 10 B 65/05 - NJW 2006, 791).

2. Die gesamtschuldnerische Haftung mehrerer Wohnungseigentümer liegt darin begründet, dass sie mit Blick auf die Gebührenschuld eine rechtliche Zweckgemeinschaft bilden und deshalb die gebotene grundstücksbezogene Leistung einer öffentlichen Einrichtung (hier: Abfallentsorgung) regelmäßig willentlich gemeinsam in Anspruch nehmen."

 

Bundesgerichtshof bestätigt sinngemäße Anwendung des bundesrechtlichen bzw. landesrechtlichen Nachbarrechts im Bereich des WEG

Der Bundesgerichtshof führt aus: "Haben Bruchteilseigentümer oder Wohnungseigentümer vereinbart, dass sie räumlich abgegrenzte Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks allein, also unter Ausschluss der übrigen Eigentümer, als Garten nutzen dürfen, können auf das dadurch entstandene nachbarliche Verhältnis die bundes- und landesrechtlichen Vorschriften des Nachbarrechts entsprechend angewendet werden." (abgedruckt in: DWW 2008, 30).

Anforderungen an Beschlussthemenankündigung in WEG-Einladung

Das OLG München hat klargestellt, dass bei wichtigen Beschlüssen (hier ging es um umfangreichste Sanierungsmaßnahmen in Höhe von EUR 440.000,-) auf eine genau und klare Ankündigung der zu fassenden Beschlüsse in der Einberufungseinladung zu achten ist (siehe dazu: Franck, HGE 2007, 214 mit Verweis auf OLG München, 34 Wx 49/06).

Versorgungssperre als ordnungsmäßige Verwaltung

Es war immer wieder umstritten, ob eine Eigentümergemeinschaft einem säumigen Miteigentümer im wahrsten Sinne des Wortes den (Wasser-, Gas, ...) Hahn abdrehen kann. Dafür ausgesprochen hat sich nun das Kammergericht Berlin (24 W 112/04) und dies ist vom Bundesgerichtshof (BGH NJW 2005, 2622) so bestätigt worden.

 
Keine stimmungsangemessenen Düfte im Treppenhaus

Nicht immer stößt festliche Stimmung und die mit ihr verbundenen atmosphärischen "Verbesserungen" auf allgemeinen Anklang: So haben (jedenfalls nach einer Entscheidung des OLG Düsseldorf - 3 Wx 98/03) Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass das verbreiten von Düften im Treppenhaus durch - jahreszeitlich eingepasste - Parfümierung unterbleibt.

Stellung des Verwalters gegenüber Dritten

Gelegentlich stellt sich die Frage nach den Befugnissen eines Verwalters - sie stellt sich insbesondere, wenn dieser für eine WEG nach außen tätig wird im Zusammenhang mit der Frage, inwieweit er diese verpflichten kann. Dazu das OLG Düsseldorf (DWW 2003, 157) in einem ähnlich gelagerten Fall (er betraf nicht eine WEG), dennoch hier sinngemäß anzuwenden: "Erfüllt ein Hausverwalter bei Abschluss von Verträgen Aufgaben, die ihm typischerweise zur eigenverantwortlichen Erfüllung übertragen sind - hier Anmietung von Ablesegeräten zur Erstellung von Heizkostenabrechnungen, so kann sein Verhandlungspartner ohne Offenkundigkeit der Stellvertretung nach § 164 Abs.2 BGB im Zweifel nicht davon ausgehen, dass der Verwalter als Vertreter des Hauseigentümers handelt".

Faktischer Ausschluss eines Wohnungseigentümers bei Verweigerung der Abstimmung über Rauchverbot

Weigert sich der Versammlungsleiter einer Wohnungseigentümerversammlung über ein beantragtes Rauchverbot abzustimmen und verlässt daraufhin ein Wohnungseigentümer aus Gesundheitsgründen die Versammlung, so ist dieser Vorgang einem rechtswidrigen Ausschluss dieses Wohnungseigentümers aus der Verhandlung gleich zu behandeln (OLG Köln, HGE 2003, 29).

Wäschewaschen in der Eigentumswohnung?

Das Oberlandesgericht Frankfurt führt zu dieser Frage aus (20 W 414/99): Die Möglichkeit, innerhalb des Wohnungseigentums die täglich anfallende Wäsche maschinell reinigen zu können, gehört zum Kernbereich des Wohnungseigentums. Diese Kernbereich kann nicht dadurch aufgehoben werden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss den Betrieb einer Waschmaschine in der Wohnung und das Trocknen von Wäsche dort an der Luft untersagt. Ein solcher Beschluss, der dann durch die Hausordnung umgesetzt werden soll, ist nichtig. In diesem Zusammenhang ist die Einrichtung einer Waschküche im Keller des Wohnhauses als zusätzliches Angebot für die Hausbewohner gedacht. Keinesfalls kann ein solches Zusatzangebot zu einem Benutzerzwang der Hausbewohner führen, zumal die modernen Geräte sowohl gegen das Auslaufen von Wasser gesichert als auch geräuscharm sind.

Einbau eines Aufzugs nur im Wege der Vereinbarung

Der Einbau eines Aufzugs stellt eine "bauliche Veränderung" der Wohnungseigentumsanlage dar und bedarf daher einer Vereinbarung aller Eigentümer. Diese im Grundsatz sich aus der Gesetzeslage (§ 22 WEG) ergebende wird auch nicht dadurch "ausgehebelt", dass in einer Wohnungseigentumsanlage Eltern mit einem Kleinkind wohnen, dessen Hinauftragen beschwerlich ist oder aber ein gehbehinderter Miteigentümer (AG Hamburg, 102 g II 216/99 WEG).

Bestimmtheit der Sondernutzungsrechte

Unklare oder jedenfalls ungenau Teilungserklärungen werfen oft die Frage auf, ob denn überhaupt ein Sondernutzungsrecht entstanden ist - sind die Bezeichnungen in der Teilungserklärung oder die Darstellungen im Aufteilungsplan genau genug? Die Gerichte haben sich des öfteren mit dieser Frage beschäftigt (etwa BayObLG, DWE 1985, 95 und WE 1990, 30 und NZM 1997, 201; OLG Köln, NJW-RR 1992 , 598 = DWE 1991, 155 - Vorrang der wörtlichen Darstellung vor der Einzeichnung im Plan). Das Kammergericht Berlin (entspricht dem OLG anderer Bundesländer) hat dazu nunmehr ausführt (NZM 2000, 331): "Lage und Größe eines im Wohnungseigentumsgrundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechtes sind durch Auslegung des Grundbuchs, insbesondere der in der Bewilligungserklärung in zulässiger Weise in Bezug genommenen Urkunden zu ermitteln".

Letzte Änderung: 29.02.2012