Mietrecht

Voraussetzungen einer Verwertungskündigung

Das Landgericht Berlin hat sich spezifiziert mit den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung beschäftigt (Urteil vom 20. Septemer 2018 - 67 S 16/18 = DWW 2019, 16) und führt in Leitsatz 2 der Entscheidung aus: "Bei der im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sind Angebote des Vermieters auf Beschaffung von Ersatzwohnraum allenfalls dann zu berücksichtigen, wenn der Vermieter dem Mieter im Rahmen der Kündigungserklärung bin zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderrufliches Angebot auf Anmietung vergleichbaren Ersatzwohnraums unterbreitet".

Mietpreisbremse (war) auch in Hamburg unwirksam

Das Landgericht Hamburg (Urt.v.14.06.2018 - 333 S 28/17) entschieden, dass die Mietpreisbremse in Hamburg (jedenfalls in der jetzt in Bezug genommenen Fassung) unwirksam ist. Es führt aus: "Der Kläger kann sich nicht mit Erfolg auf die Hamburger Mietpreisbremsverordnung vom 23.06.2015 stützen, diese mangels Veröffentlichung der Begründung, jedenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 01. September 2015 formell unwirksam war".

Ergänzend führt das Landgericht Hamburg - und das unterscheidet von der zitierten Entscheidung des Landgerichts Berlin - zur Verfassungsmäßigkeit der bundesrechtlichen Ermächtigungsgrundlage aus: "Allerdings ist die Kammer der Ansicht, dass die der Hamburger Mietpreisbegrenzungs-verordnung zugrundeliegende Ermächtigungsgrundlage, nämlich § 556d Abs. 2 BGB, verfassungsgemäß ist. Die Kammer teilt die verfassungsrechtlichen Bedenken, die die Beklagte gegen das Bundesgesetz, nämlich § 556 d BGB geltend gemacht hat, nicht. Nach Ansicht der Kammer ist § 556 d BGB insbesondere mit Art. 14 GG unvereinbar'"

Inzwischen ist die "Mietpreisbremse" vom Senat der Freien und Hansestadt Hamburg neu erlassen worden.

Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse ?

Das Thema ist schon lange akut und hat nun durch eine Entscheidung der Kammer 67 des Landgerichts Berlin neue Aktualiät bekommen. Das Gericht führt in einem Beschluss vom 14. September 2017 (67 S 149/17 = DWW 2017, 333) aus: "§ 556 d BGB ist - zur Überzeugung des Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin - wegen Verstoßes gegen Art. 3 Abs. 1 GG verfassungswidrig (Leitsatz)." Weiter heißt es: "Wirkt sich jedoch ein Gesetz, das durch eine besonders weite Fassung des typisierenden Sachverhalts äußerlich ein Ungleichbehandlung vermeidet, praktisch dahin aus, dass ganze Gruppen von Betroffenen wesentlich stärker belastet sind als andere, und stehen diese ungleichen wirtschaftlichen Folgen in einem Missverhältnis zu den mit der Typisierung verbundenen Vorteilen, genügt das Gesetz dem Maßstab des Art. 3 Abs. 1 GG insbesondere dann nicht, wenn eine andere,der Verfassung besser entsprechende Typisierung genauso möglich ist (vgl.BVerfG, Beschl. vom 26. April 1978 - 1 BvL 29/76, BVerfGE 48, 227, juris Tz.41). So liegt der Fall hier."

Zur abrechnungsmäßigen Folge von ungedämmten Heizungsrohren im Estrich

Der BGH hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob sich der als Folge ungedämmter Heizungsrohre ergebende Effekt auf den Abrechnungsschlüssel auch für ungedämmte Heizungsrohre in einem Estrichfußboden gilt. Er führt dazu aus: "§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenVO ist auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht anzuwenden."(BGH, Urt.v.15.03.2017 - VII ZR 5/16 = DWW 2017, 248, 249).

BGH zur Zulässigkeit eines Zuschlags für Schönheitsreparaturen

Nachdem die Überbürdung von Schönheitsreparaturen durch Formularklauseln als Folge der restriktiven Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schwierig geworden ist, stellte sich die Frage, ob es möglich ist, diese Möglichkeit zu umgehen und schlicht einen Zuschlag zur Grundmiete für Schönheitsreparaturen zu erheben. Der BGH führt dazu aus: "Beschl.v.30.05.2017 - VII ZUR 31/17 = DWW 2017, 248: "Der Vermieter kann neben der Grundmiete einen gesondert ausgewiesenen Zuschlag für die von ihm (dem Vermieter) durchzuführenden Schönheitsreparaturen vereinbaren. Eine solche Vereinbarung stellt eine Preis(Haupt)abrede dar und unterliegt somit nicht der inhaltlichen Angemessenheitskontrolle. Es liegt auch kein Umgehungsgeschäft vor."

Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich wieder einmal mit den Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung beschäftigt. In diesem Fall ging es um die Qualität der Begründung einer solchen Kündigung. Der BGH (Urt. v. 15.03.2017 - VII ZR 270/15) führt im Leitsatz aus: "Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserfordernisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, genügt." Nochmals hat der BGH damit klargestellt, dass es für die formelle Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung ausreicht, dass der Grund so bezeichnet ist, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Damit ist auch klar, dass nicht andere Alternativobjekte aufgelistet werden müssen usw.

Eigenbedarf bei BGB-Gesellschaften

Seit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der BGB-Gesellschaft treten auf der Vermieterseite vielfach BGB-Gesellschaften auf. Als Folge hieraus wurde gelegentlich die Frage aufgeworfen, ob einzelne Gesellschafter dieser BGB-Gesellschaft für sich Eigenbedarf in Anspruch nehmen können. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage nun zugunsten der Vermieter beantwortet (BGH DWW 2017, 51 ff.): "Eine teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft der bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen (mwN)." Begründet wird dies insbesondere damit, dass - im Gegensatz zu anderen juristischen Personen -, die Teilrechtsfähigkeit die BGB-Gesellschaft "... sie nicht zu einem gegenüber ihren Gesellschaftern völlig verselbstständigten Rechtssubjekt..." macht (a.a.O, Seite 52).

Stichwort "Bedarfsvorschau"

Ein kritische Frage bei Eigenbedarfskündigungen ist diese: Konnte der Vermieter bei Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages schon voraussehen,  dass er zu gegebener Zeit Eigenbedarf geltend machen würde. Dazu hier auszugsweise die Leitsätze einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH DWW 2015, 180 ff.): "Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder erschlossen ist oder erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Vertragsdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. ... Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte "Bedarfsvorschau") noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten ... Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsabschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" zu erkennen gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat ...".

Eigenbedarfskündigung: Nutzungspläne des Vermieters sind zu respektieren

Der Bundesgerichtshof hat seine bisherige Rechtsprechung zum Eigenbedarf aufgenommen und bestätigt. In einem Fall, in dem ein Vermieter ein 125 qm große Wohnung für seinen 22jährigen, studierenden Sohn in Anspruch nehmen wollte (dieser beabsichtigte, dort eine Wohngemeinschaft mit einem anderen Studenten zu beginnen und zudem eigene studienbezogene Versuche durchführen) hat der BGH das Nutzungsinteresse des Vermieters überwiegen lassen und die vom Landgericht abgelehnte Räumungsklage für begründet gehalten (Entscheidung vom 04. März 2015, VII ZR 166/14 - aus Haus & Grund Magazin MVP).

Kein Minderungsrecht des Mieters bei von ihm verschuldeten Wohnungsbrand

Nach einer Entscheidung des BGH vom 19.11.2014 (VIII ZR 191/13) steht einem Mieter im Falle einer von ihm durch einen von ihm verschuldeten Wohnungsbrand sich ergebenden Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache keine Minderungsrechte. Anders nur dann, wenn der Vermieter die Beseitigung des Schadens verursacht. 

Kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis durch Auszahlung des Betriebskostenguthabens

Bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt allein die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und der vorbehaltlose Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (DWW 2014, 294).

Einmaliges (unbefugtes) Betreten von Gewerberäumen durch einen Vermieter stellt keinen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung dar 

Das Oberlandesgericht Düsseldorf (abgedruckt in: DWW 2014, 61 ff.) stellt klar: "Aus der gesetzlichen Anforderung eines 'nachhaltigen' Pflichtenverstoßes wird abgeleitet, dass diese Voraussetzungen nur erfüllt sind, wenn es sich um eine über einen längeren Zeitraum hinziehende erhebliche Beeinträchtigung des Mieters durch einen schweren Verstoß des Vermieters gegen das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme handelt (....). Die Störung des Hausfriedens muss in einem Ausmaß und ihrer Dauer die Toleranzschwelle in hohem Grade überschritten haben und die Vertragsfortsetzung für den anderen Teil unzumutbar machen (...). Einmalige oder vereinzelte Vorfälle genügen grundsätzlich ebensowenig wie Störungen, die dem Bagatellbereich zuzuordnen sind (...) ... Hieran gemessen stellt das einmalige Betreten der Praxisräume ... schon keine nachhaltige Störung dar.

Wirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln fraglich

Als Folge einer neuen Entscheidung des BGH (VII ZR 352/12 vom 11.01.2014) ist die - an und für sich grundsätzlich als zulässig angesehene Verwendung von sogenannten Quotenklauseln - in Frage gestellt worden.  Grundsätzlich galt aufgrund früherer Entscheidungen folgender Grundsatz:  Zulässigkeit solcher Klauseln, wenn „das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters Renovierungen bestünden". Nun stellt der BGH in Frage, ob der tatsächliche Zustand einer Wohnung überhaupt eine möglicher Anknüpfungsmaßstab für eine solche Beurteilung ist, nämlich nach „welcher hypothetischer Nutzungsdauer bei normaler Nutzung der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspricht und ob darüber hinaus eine empirische Prognose über den (hypothetischen) Zeitpunkt des voraussichtlichen eintretenden Renovierungsbedarfs bei unterstellter Fortdauer des tatsächlichen Nutzungsverhaltens des Mieters zulässig möglich ist oder ob dies nicht vielmehr einer Fiktion gleichkommt“.

Rückgabe mit kräftig dekorierten Farben kann zu Schadensersatzpflichten des Mieters führen

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr in einer aktuell veröffentlichten Entscheidung deutlich gemacht, dass auch bei fehlender oder unwirksamer Schönheits-reparaturenklausel nicht "alles erlaubt" ist. Streicht ein Mieter eine Wohnung mit unüblich kräftigen Farben und muss der Vermieter diesen Zustand dann durch überstreichen mit Haftgrund und neuer, weißer Farbe beseitigen, ist der Mieter dem Vermieter schadensersatzpflichtig (BGH, Urteil vom 06. November 2013, VIII ZR 416/12, entnommen aus Haus-und Grund Mecklenburg-Vorpommern).

Keine Rechtsmissbräuchlichkeit einer Eigenbedarfskündigung 

Der Bundesgerichtshof hat sich wieder einmal mit einer Eigenbedarfskündigung befasst und führt aus (DWW 2013, 180 f.): "Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist, bei Abschluss des Mietvertrages aber noch nicht absehbar war.".

Keine Verzugszinsen bei verspäteter Auszahlung eines Betriebskostenguthabens 

Der Bundesgerichtshof (abgedruckt u.a. in DWW 2013, 138 ff.) hatte sich mit der Frage zu beschäftigten, ob ein Mieter Anspruch auf Verzugszinsen gemäß § 288 BGB hat, wenn er die Betriebskostenabrechnung verspätet erhält: Der BGH hat dies verneint mit dem einfachen Gedanken, dass der Mieter in einem solchen Fall die Zurückhaltung der Betriebskostenvorauszahlung insgesamt berechtigt wäre und daher für einen Zinsanspruch kein Raum mehr ist.

Bundesgerichtshof "kippt" Hunde- und Katzenhaltungsverbot durch formularmäßige Mietvertragsklauseln

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20. März 2013 (VIII ZR 168/12) entschieden, dass ein formularmäßiger Ausschluss der Hunde- und Katzenhaltung in Formularmietverträgen, auf die die Gesichtspunke von "Allgemeinen Geschäftsbedingungen" anzuwenden sind, nicht zulässig ist: "Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet ... Die Unwirksamkeit der Klausel führt nicht dazu, dass der Mieter Hunde und Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann." (Pressemitteilung des BGH Nr. 47/2013).

Eigenbedarfskündigung aus beruflichen Gründen und bei Trennung


Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 26.09.2012 (VII ZR 330/11) entschieden, dass Eigenbedarf auch dann bestehen (kann), wenn die vermieteten Räume für eine berufliche Tätigkeit genutzt werden sollen (hier: Einrichtung einer Anwaltskanzlei). Das Besondere an dieser Entscheidung ist, dass das Gericht gewissermaßen nicht "Wohnen gegen Wohnen", sondern "Wohnen gegen Gewerbe" abgewogen hat  und die Schaffung eines beruflichen Mittelpunkts in den von den Mietern bewohnten Räumen für einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund gehalten hat (Einzelheiten: Magnussen, in: HGE 2013, 18). Für wirksam erachtet wird auch eine Eigentbedarfskündigung zum Zwecke des Getrennlebens. Das Landgericht Heidelberg führt dazu aus (abgedruckt in DWW 2013, 10 ff.), hier der Leitsatz: "Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ... genügt die ernsthafte Absicht des Vermieters, eine räumliche Trennung von seinem Ehegatten herbeizuführen und in Zukunft ohne den Ehegatten in der vermieteten Wohnung zu wohnen. Insoweit ist es auch nicht etwa erforderlich, dass die Ehegatten eine Trennung im familienrechtlichen Sinne innerhalb ihrer bisherigen Ehewohnung (§ 1567 Abs. 1 Satz 2 BGB) bereits vollzogen haben oder dass sie definitiv die Scheidung beabsichtigen".

Fristlose Kündigung bei Verzug mit durch Vermieter erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen

Von einiger praktischer Relevanz ist immer wieder die Frage, welche Fehlbeträge - in der Summe - zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Soweit es solche Beträge sind, die (auch - seltener dürfte "nur" sein) aufgrund einer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung durch den Vermieter entstanden sind, ist die Zulässigkeit der fristlosen Kündigung nun durch den Bundes-gerichtshof bestätigt worden (Urteil vom 18. Juli 2012, VIII /R/1/11 - Leitsatz): "Kommt der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine (auch) darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat."

Ausnahmsweise Zulässigkeit der Verlängerung der Abrechnungsperiode eine Betriebskostenabrechnung

An und für sich schein die Sache gänzlich klar zu sein: Betriebskosten-abrechnungen sind binnen eines Jahres nach der letzten Abrechnungsperiode zu erstellen und unterliegen insofern u.a. dem Jährlichkeitsprinzip; Abweichungen zu Lasten von Mietern sind unzulässig. Mit einer Entscheidung vom Juli 2011 weicht der BGH (VIII ZR 316/10 - weitere Einzelheiten in HGE, 2012, 16) von diesem Grundsatz in einem Sonderfall ab: In einer individuellen Regelung zwischen Vermieter und Mieter, die die Umstellung auf Jährlichkeit zum Ziel hat, ist eine einmalige Verlängerung über ein Jahr hinaus möglich.

Flächenabweichungen bei Gewerberäumen

Aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bekannt, dass im Bereich der Wohnraummietverhältnisse Flächenabweichungen von mehr als 10% zur Minderung der Miete berechtigen. Dem ist nun - mit Vorbehalt zu sehen, weil nicht vom BGH bestätigt - das Oberlandesgericht Düsseldorf gefolgt (abgedruckt in: DWW 2012, 212), in dem es ausführt (Leitsatz 2.): "Bei der Gewerberaummiete liegt ein zur Minderung berechtigender Mangel vor, wenn die Fläche der gemieteten Räume mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Miete liegt".

Verwirkung vor Verjährung

Der BGH hat am 21.02.2012 eine - jedenfalls von der rechtlichen Dogmatik her - überraschende Entscheidung gefällt. Dazu ist zu erläutern: Forderungen von Gläubigern gegenüber Schuldner verjähren - nach der neuen Regelverjährungsfrist (von der es diverse Ausnahmen gibt) allgemein binnen dreier Jahre, Betriebskostenabrechnungsalden verfristen binnen eines Jahres; ausschlaggebend ist jeweils allein der Zeitablauf. Allerdings können Forderungen auch "verwirken": Im Gegensatz zu der Verjährung - entstehend eben durch reinen Zeitablauf - können Forderungen dann verwirken, wenn einerseits eine gewisse Zeit vergangen ist, andererseits muss aber ein Umstandsmoment hinzukommen. Es muss also nach außen  durch irgendein äußeres Kennzeichen manifest werden, dass der Gläubiger an der Durchsetzung der Forderung kein Interesse mehr hat. Für den Bereich des Betriebskostenrechts hielt der BGH dies dann für gegeben, wenn ein Vermieter in drei vorangegangenen Jahren vorausgehende Betriebskosten verjähren ließ.

Feuchtigkeits- und Schimmelschäden

Das Landgericht Freiburg (DWW 2012, 55) stellt in seinem Leitsatz zu dieser Problematik klar: "Ein Mieter kann bei einem Altbau nicht erwarten, dass die Wärmedämmung des Hauses den Maßstäben eines modernisierten Altbaus entspricht. Die Vermeidung der Schimmelbildung durch entsprchendes Heiz- und Lüftungsverhalten ist zumutbar".

Beweiskraft des Betriebskostenspiegels?

In Verfahren um die Höhe von Betriebskosten wird Vermietern gegenüber oft eine Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit vorgeworfen; Argumentationsmittel ist dabei immer wieder auch der von Mieterorganisationen erstellte "Betriebskostenspiegel". Der Bundesgerichtshof hat sich unmehr in einer Entscheidung aus dem Juli 2011 (veröffentlicht nunmehr u.a. in: DWW 2012, 52) mit zwei in diesem Zusammenhang stehenden Fragenkomplexen beschäftigt: Zunächst einmal war bisher ungeklärt, wer für den Nachweis der Einhaltung bzw. Nichteinhaltung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes - einer Nebenpflicht des Vermieters aus dem Vertrag - die Darlegungs- und Beweislast hat - dazu führt der BGH aus: "Aus dieser Einordnung, an der der Senat festhält, folgt nach allgemeinen Grundsätzen, dass der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters trägt." Weiter führt der BGH aus: "Der Hinweis der Beklagten, dass die von der Klägerin in Ansatz gebrachten Kosten  für die Müllentsorgung die im vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen "Betriebskostenspiegel für Deutschland" hierfür ausgewiesenen Kosten für eine Wohnung vergleichbarer Größe erheblich übersteigen, ist nicht geeignet, eine Pflichtverletzung der Klägerin darzutun."

Mietminderung bei nur periodisch auftretenden Mängeln

Der Bundesgerichtshof hat in einer nunmehr veröffentlichten Entscheidung (Fall eines Gewerberaummietverhältnisses, der sinngemäß aber auch für das Wohnraummietrecht gilt, eine Selbstverständlichkeit klargestellt (abgedruckt in: DWW 2011, 97): "Von einer nicht nur unerheblichen Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs ist auch dann auszugehen, wenn der Mangel sich auf die Gebrauchstauglichkeit noch nicht unmittelbar auswirkt, aber die konkrete Gefahr besteht, dass er sie jederzeit erheblich beeinträchtigt (mwN). Wirkt sich demgegenüber ein Mangel nur periodisch in einem vorhersehbaren Zeitraum erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit ... aus, ist der Mietzins auch nur für diesen Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt."

Modernisierungserhöhung trotz fehlender Ankündigung

Der Bundesgerichtshof hat die Zulässigkeit einer Modernisierungserhöhung ohne Ankündigung - jedenfalls für den Fall einer durchsetzbaren Modernisierung für zulässig erachtet (Urteil vom 2. März 2011, VIII ZR 164/10). Der Entscheidung lag der Streit um den Einbau eine Fahrstuhls zugrunde, dem die Mieterin widersprochen hatte und dessen Einbau der Mieter dann ohne weitere Ankündigung durchgeführt hatte. Der BGH hat insoweit klargestellt, dass die Ankündigungspflicht nicht die Vermietermöglichkeit beschränken soll, Mieter an den Modernisierungskosten zu beteiligen (Hinweis entnommen: DWW 2011, 119).

Hohe Anforderungen an Begründung mietrechtlicher (außerordentllicher fristloser) Kündigungen beachten!

Nach§ 569 Abs. 4 BGB ist der "... zur Kündigung führende Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben." Ein Vermieter hatte mehrfach gekündigt, weil der Mieter ständig verspätet und unvollständig gezahlt hatte (die Unvollständigkeit hatte sich dann durch Nachzahlungen erledigt); die Kündigungsbegründungen bezogen sich nur auf einen Teilbereich des Verstoßes, die unvollständige Zahlung. Das Landgericht Hamburg nimmt das in einem Kostenbeschluss genau und merkt an, "dass eine entsprechende Begründung (zum Zahlungsverzug) in den beiden o.a. Kündigungen fehlt ... Stattdessen wird jeweils auf unvollständige Zahlungen abgestellt (LG Hamburg, Beschluss vom 16.06.2011, 311 T 26/11).

Zulässigkeit der gerichtlichen Überprüfung von Mietenspiegeln

Mietenspiegel stellen in vielen Gemeinden die Grundlage für Mieterhöhungsverlangen und auch allgemeine immobilienbezogene Entscheidungen dar und haben daher eine weitergehende Bedeutung, als es auf den ersten Blick erscheinen mag. Sie sind aber im Einzelfall auch nicht unumstritten, sind doch die Werte nicht immer einsehbar. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden (WuM 2011, 421), dass die Mietenspiegel in Hinblick auf die Grundlagen ihres Zustandekommens - also gewissermaßen hinsichtlich ihrer wissenschaftlichen Qualität - durchaus durch Gericht überprüfbar sind (im konkreten Fall ging es um den Mietenspiegel der Stadt Regensburg).

"Gentrifizierung" als Wohnwertmerkmal?

Das Amtsgericht Hamburg hat in einer ganz aktuellen Entscheidung vom 8. April 2011 (46 C 170/10) die Frage aufgeworfen (und im konkreten Fall verneint), ob und inwieweit sich die steigenende Beliebtheit eines Wohnquartiers (hier des "Schanzenviertels") auf die Miethöhe auswirken kann - ob mithin die sog. "Gentrifizierung" insoweit Bedeutung hat. Es führt aus: "Bei Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals Lage ist auch die Wertschätzung, die ein Quartier erfährt, ein wertbildender Faktor, der zu berücksichtigen ist. Von daher ist bei der Bestimmung des ortsüblichen Miete die Beliebtheit eines Quartiers kein ausschlaggegebendes Argument, aber fließt über die Veränderung der Neuabschlüsse und Bestandsmiete auch in die Werte mit ein, die zur Ermittlung der ortsüblichen nach den gesetzlichen Vorgaben mit herangezogen werden." Wegen der besonderen rechtlichen Problematik hat  das Amtsgericht die Berufung zugelassen.

Umlagefähigkeit von Renovierungskosten im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen

In einem soeben (30. März 2011; Az. VII ZR 173/10) ergangenen Urteil hat der BGH klargestellt, dass Renovierungskosten im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen in die Mieterhöhung nach Modernisierung mit einbezogen werden dürfen. Ausgangspunkt war ein Fall, in dem eine Mieterin die Duldung des Einbaus eines Wasserzählers von einem Vorschuss für die damit im Zusammenhang stehenden Renovierungsarbeiten abhängig machte; nach Zahlung des Vorschusses berücksichtigte die Vermieterseite diesen Vorschussbetrag im Mieterhöhungsverlangen als Teil der Modernisierungserhöhung. Der BGH hat das nur für rechtens erklärt.

Guthaben in der Betriebskostenabrechnung: Erstattung durch den Vermieter nicht ohne weiteres Schuldanerkenntnis und Verzicht auf Rückforderung

Der Bundesgerichthof hat am 12.1.2011 (BGH VIII ZR 296/09) klargestellt, dass Vermieter durchaus gegenüber Mietern ein Rückforderungsrecht wegen versehentlich aufgrund einer falschen Betriebskostenabrechnung erstatteter Beträge haben können: Ein Vermieter hatte bei der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung die Einstellung der Heizölrechnung übersehen und darauf in - als ihm das auffiel - die Abrechnung nachträglich korrigiert. Dabei verringerte sich das Guthaben des Mieters und er forderte den Differenzbetrag vom Mieter zurück - zu Recht, wie der BGH nun entschied.

Achtung: Verschärfte Haftung bei "kalter Räumung"

Der Bundesgerichtshof hat (wiederum) den Vermietern eine deutliche "Absage" erteilt, die ohne gerichtliches Räumungsurteil (sog. Räumungstitel) eine Wohnung eines Mieters in "verbotener Eigenmacht" in Besitz nehmen (praktisch gesagt also im Wege der Selbstjustiz vorgehen): Der BGH (NZM 2010, 701) führt in Leitsatz 2. der Entscheidung aus: "Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, hat sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Er muss auf Grund seiner Obhutspflicht die Interessen des an eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zu Grunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit diese Angaben plausibel sind...".

Terrorschadenversicherung zulässige Betriebskosten im Gewerbemietverhältnis

Keineswegs Theorie für das Alstertal:  Angesichts der Nähe zum Flughafen und der  Flughafen-S-Bahn mit ihren Tunnelanlagen ist die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13.10.2010 (XII ZR 129/09) interessant, nach der - jedenfalls für Gewerbemietverhältnisse - die Umlegung von Betriebskosten einer Terrorschadenversicherung als Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung für zulässig hält.

Bundesgerichtshof und "Anbietpflicht" des Vermieters

Der BGH hat nun ausdrücklich bestätigt (VIII ZR 78/10), dass eine Vermieter - nach und während der Kündigungsfrist einer Eigenbedarfskündigung - dem gekündigten Mieter im Hause frei werdende Wohnungen anbieten und über die Bedingungen dieser Wohnung (Größe, Ausstattung, Miethöhe) informieren muss.

Eigenbedarf für Nichten und Neffen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB besteht ein berechtigtes Kündigungsinteresse zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses u.a. dann, wenn Eigenbedarf zugunsten des Vermieters oder zugunsten von "Familienangehörigen" geltend gemacht werden kann. Erwartungsgemäß stellte sich dann natürlich immer wieder die Frage, wer denn eigentlich als Familienangehöriger gilt: Der Bundes-gerichtshof hat nun (BGH, DWW 2010, 143) jedenfalls hinsichtlich der "Nichten" und "Neffen" diese Frage zugunsten dieser bzw. der Vermieter beantwortet, auch wenn aus der Auslegung des Gesetzes dazu nichts herzuleiten sei. Es führt aus: "Die generelle Einbeziehung von Nichten und Neffen in den Kreis der privilegierten Familienangehörigen ist aber vor dem Hintergrund anderer Regelungen der Rechtsordnung gerechtfertigt, in denen ebenfalls Familienangehörige allein aufgrund ihrer engen verwandschaftlichen Beziehung privilegiert werden" (a.a.O., Seite 144). Der BGH verweist insoweit weiter auf die Regelungen zum Zeugnis-verweigerungsrecht in zivilprozessualen und strafprozessualen Verfahrensordnungen.

Amtsgericht Hamburg zum Abschließen der Hauseingangstür in Mehrfamilienhaus

Eine Mieterin hatte sich ausdrücklich geweigert, die Hauseingangstür eines Mehrfamilienhauses gemäß der Hausordung zum < Hamburger Mietvertrag > zwischen abends 20 Uhr und morgens 6 Uhr abzuschließen; in der Hausordnung heißt es: "Die Haustür muss von 20 Uhr bis 6 Uhr verschlossen gehalten werden." Dazu führt das Gericht in einer Entscheidung vom 7.6.2010 (49 C 20/10) aus: "Auch der Umstand, dass die Beklagte die Haustür nicht abschließt, stellt keinen Kündigungsgrund dar. Die Regelung der Hausordung, dass die Haustür zwischen 20:00 und 6:00 Uhr verschlossen gehalten werden muss, bedeutet nicht automatisch, dass diese abgeschlossen werden muss. Insoweit ist die Regelung gemäß § 133, 157 BGB von einem objektiven Empfängerhorizont her auszulegen. Unklarheiten gehen zu Lasten der Klägerin als Verwenderin ... Es muss für die Beklagte eine ungehinderte Nutzung nebst einem hinreichenden Zugang zum Mietobjekt von der Klägerin gewährleistet werden..."

Bundesgerichtshof zur Wohnflächenberechnung

Der Bundesgerichtshof hat sich jetzt am 22. April 2009 zu Wohnflächenberechnung einer Dachterrasse geäußert - oft (so auch dort) ist das von Bedeutung, weil dann die 10%ige Marge der noch zulässigen Wohnflächendifferenz überschritten ist mit entsprechenden Minderungs- bzw. Rückforderungsmöglichkeiten. Der BGH führt nach der Pressemitteilung aus: "Nach der Rechtsprechung des BGH stellt eine Abweichung um mehr als 10% einen erheblichen Mangel der Mietsache dar...Dementsprechend ist die Wohnfläche für Mietverhältnisse aus der Zeit vor dem 1. Januar 1004 aufgrund der bis zum 31. Dezember 2003 anwendbaren §§ 22 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II:BV), für Mietverhältnisse jüngeren Datums nach der ab dem 1. Januar 2004 geltenden Wohnflächenverordnung zu berechnen."


Letzte Änderung: 19.03.2019