Wohnungseigentumsrecht

Neue Entwicklungen zur "Aktivlegitimation" bei Rückbauansprüchen

Bisher war ganz selbstverständlich gängige Rechtsauffassung, dass (unzulässige) Veränderungen des Gemeinschaftseigentums durch die jeweils einzelnen Wohnungseigentümer abgewehrt werden konnten - also im Wege einer Klage auf Beseitigung rückgängig gemacht werden konnten (anders nur dann, wenn die "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" als Verband die Ansprüche an sich zog). Da aber die Geltendmachung von Rückbauansprüchen nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs Schadensersatzansprüchen ähnlich seien und diese ausschließlich dem Verband zustünden, sind Rückbauansprüche dann - führt man diese Überlegung konsequent fort - , keine individuellen Ansprüche mehr (so jetzt auch eine Entscheidung der LG München, Urteil vom 15.11.2017 - 1 S 1978/16 = ZMR 2018,366 mit Anmerkung von Elzer; nunmehr relativiert durch ein Urteil des BGH vom 26. Oktober 2018 - V ZR 328/17, erläutert im Hamburger Grundeigentum 5/2019, Seite 25).

Keine Verwirkung einer zweckwidrigen Nutzung von Wohn- und Teileigentum

Der Bundesgerichtshof hat zu einer immer wieder auftretenden Problematik wie folgt Stellung genommen (Urteil vom 15.12.2017 - V ZR 275/16 = DWW 2018, 137):

"...

a) Der Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer gegen einen Miteigentümer, die zweckwidrige Nutzung seiner Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zu unterlassen, kann nicht schon deshalb verwirkt sein, weil sie diesen Anspruch über einen langen Zeitraum nicht geltend gemacht haben.

b) Wird eine Wohnungs- oder Teileigentumseinheit über einen langen Zeitraum zweckwidrig genutzt, begründet eine darauf bezogene neue Willensentscheidung des Eigentümers (hier: Erweiterung einer Gaststätte um eine Außenterasse) ein Zäsur; diese schließt es aus, einen Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer wegen der neuen bzw. erweiterten Nutzung als verwirkt anzusehen ...".

Unterlassungsanspruch bei Zweckentfremdung

Die ganz überwiegende Auffassung in wohnungseigentumsrechtlichen Rechtsprechung und Literatur geht von aus, dass ein Unterlassungsanspruch bei Verstößen gegen öffentlich-rechtliche Normen (etwa solche des Bauordnungsrechts) nur dann besteht, wenn diese Vorschriften im Sinne der verwaltungsrechtlichen Dogmatik auch "nachbarschützend" sind. Das AG Bonn (Urteil vom 30.11.2016 - 27 C 13/16) führt im Gegensatz dazu jetzt für einen Fall der Zweckentfremdung aus: "Eine konkrete Beeinträchtigung liegt immer dann vor, wenn Vermietung gegen eine Zweckentfremdungssatzung der örtlichen Gemeinde verstößt".

Bauliche Veränderung am Sondereigentum als Nachteil gemäß § 14 WEG

Während Auseinandersetzungen über (unzulässige) bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oft Inhalt wohnungseigentumsrechtlicher Verfahren sind, spielt das (in der Regel auf die Bereiche innerhalb von Räumen beschränkte) Sondereigentum hier keine nennenswerte Rolle. Nunmehr führt der BGH (Urteil vom 18.11.2016 - V ZR 49/16) in einem besonderen Fall (Dachvorbau an einem Dachgarten) aus (Leitsatz 1): Ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz auch dann vor, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert." Und weiter heißt es (Leitsatz 2): "Diese Feststellung erfordert einen Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist."

Einbau von Parkett durch Wohnungseigentümer zulässig

Die Frage ist in dieser oder ähnlicher Form vielfach aufgetreten und nunmehr durch den Bundesgerichtshof (AktenzeichenV ZR 73/14 - veröffentlich im Februar 2015) beantwortet: Sondereigentümer dürfen Teppichboden durch Parkett (und damit sich auch durch Laminat und wohl auch durch Fliesen) ersetzen. Allerdings muss - das dürfte selbstverständlich sein - der Schallschutz gewährleistet sein (DIN 4109).  Nebenbei hat der BGH aber noch eine andere Frage benantwortet: Einen höheren Schallschutz als diesen der insoweit schon veralteten DIN 4109 könne ein andere Eigentümer aber nur dann verlangen, wenn dies in der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung verankert sei oder die Anlage als solches ein sehr auf Störungsfreiheit angelegtes Objekt.

Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich nur durch die Gemeinschaft

Der Bundesgerichtshof (V ZR 5/14 - aus: Haus & Grund Mecklenburg-Vorpommern, 1/2015) hat im Dezember an und für sich eine Selbstverständlichkeit ausdrücklich entschieden: Sobald eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss in einer Wohnungseigentümerversammlung entschieden hat, Abwehr- und / oder Beseitigungsansprüche an sich zu ziehen, fehlt einem einzelnen Eigentümer das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage. Problem dabei: Es kann für einzelne Eigentümer durchaus ärgerlich sein, auf die manchmal zögerliche Abwicklung durch die WEG zu warten.

Vorsicht bei Stimmenabgabe gegen Instandsetzung

Das Problem ist bekannt und tritt zunehmend auf: An einem Gebäude einer Wohnungseigentümergemeinschaft treten am Gemeinschaftseigentum Mängel auf - und zwar nicht umfassend, sondern (beispielsweise) im räumlichen Bereich eines oder einiger WEer. In einer dieser Feststellung folgenden Eigentümerversammlung wird der Antrag gestellt, die notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen - die Mehrheit der räumlich nicht betroffenen Eigentümer "zieht nicht mit" und stimmt dagegen. Solchen Verhaltensweisen hat der Bundesgerichtshof jetzt eine Absage erteilt. in dem er die ablehnenden Eigentümer zum Schadensersatz verpflichtete (BGH, Urteil vom 17.10.2014 - V ZR 9/14; aus Haus&Grund Mecklenburg).

Redezeitbeschränkung auf WEG-Versammlung ist unzulässig

Das Landgericht Frankfurt (Entscheidung vom 05.06.2014; 2-09 S 6/13; nach Haus&Grund MV) hat im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung aufgehoben, nach dem - generell - die Redezeit auf Eigentümerversammlungen auf drei Minuten begrenzt worden war (Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung). Allerdings: Anders wäre es natürlich dann, wenn überhaupt im Rahmen einer bestimmten Versammlung ein reiner Geschäftsordnungsbeschluss gefasst wird - dieser wäre nicht anfechtbar.

Abgabenlast als gemeinschaftsbezogene Verbandspflicht der teilrechtsfähigen WEG

Das Bundesverwaltungsgericht führt in einer Entscheidung zur Abgabenlast der WEG aus (BGH NVwZ 2014, 605 mit Anmerkung von Elzer): "1. Eine von den Wohngungseigentümern als Miteigentümern (dazu soeben der Beitrag zum Nachbarschutz, FR) gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld stellt eine gemeinschaftsbezogene Pflicht iSd § 10 VI 3 Hs.1 WEG dar. 2. ... Erfüllt der Wohnungseigentümer die Abgabenforderung aus eigenen Mitteln, steht im gegenüber der Gemeinschaft ein Erstattungsanspruch zu. 3. Ein Erstattungsanspruch besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Wohnungseigentümer die Forderung aus dem Leistungsbescheid begleicht, ohne dies mit der Gemeinschaft vorher abzustimmen...". Damit sind einige Grundsätze "festgeschrieben", die im Einzelfall zum Teil streitig waren.

Wohnungseigentum und Nachbarschutz

Durch eine im Dezember des letzten Jahres veröffentlichte Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs München (NVwZ 2013, 1622 ff. mit Anmerkung von Elzer) ist die Frage aufgeworfen worden, wem eigentlich Abwehrrechte gegenüber öffentlich-rechtlich illegalen Bauvorhaben in der Nachbarschaft der WEG zustehen - dem einzelnen Sondereigentümer oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ̶ und wie diese durchzusetzen sind (der VGH hatte Ansprüche eines Sondereigentümers aus dem sogenannten Gebietsgewährleistungsanspruch abgelehnt). Das ist aber keineswegs selbstverständlich: Nach der Novellierung des WEG gibt es in der WEG zwei Rechtssphären hinsichtlich der Ausübungsbefugnis: Dies sind die Rechte des einzelnen Sondereigentümers einerseits und die gemeinschaftsbezogenen Rechte (§ 10 Abs. 6 WEG) anderseits. Mag es auch im Einzelnen bis heute nicht endgültig geklärt sein, welches diese gemeinschaftsbezogenen Rechte genau sind - als sicher kann angenommen werden, dass Ansprüche des öffentlich-rechtlichen Nachbarschutzes bezüglich des Gemeinschafts-eigentums dazu gehören. Aus dieser Unterscheidung zwischen Rechtsmacht aus dem Eigentum und der es betreffenden Ausübungsbefugnis ergibt sich dann der Unterschied (und eben nicht aus einer unterschiedlichen Qualität des Eigentums): Nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG "... übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (als teilsrechtsfähige WEG) die gemeinschaftsbezogenen Rechte …" aus. Eine das Gemeinschaftseigentum betreffende Rechtsverletzung nachbarschützender Normen; sei es nun im Bereich des "generellen" oder auch des "partiellen" Nachbarschutzes ist immer gemeinschaftsbezogen in diesem Sinne. Die WEG kann daher nur als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die Nachbarrechtsverletzung der Verwaltungsbehörde vorgehen und die Wohnungseigentumsverwaltung oder einzelne Eigentümer dazu ermächtigen. Sondereigentümern dagegen steht der Abwehranspruch unmittelbar selbst zu: Das ist ohne jeden Zweifel so in den Fällen des partiellen Nachbarschutzes bei konkreten Störungen des jeweiligen Sondereigentums – es ist aber kein Grund ersichtlich, Sondereigentümern diesen Schutz in Fällen der Gebietsgewährleistung oder bei Abstandsflächenverletzungen stets zu versagen (mithin - hierzu ist noch nicht das letzte Wort gesprochen).

Eine nur eine Wohnung versorgende Wasserleitung ist dennoch Gemeinschaftseigentum

Der Bundesgerichtshof (BGH V ZR 57/12 - siehe dazu die ergänzenden Hinweise von Flomm, HGE 5/2013, Seite 17) hat nochmals eine Selbstverständlichkeit klargestellt. Ausgehend von der allgemein anerkannten Auffassung, dass alle zur Gebäudekonstruktion gehörenden Gebäudeteile zum Gemeinschaftseigentum gehören und dass diese sich aus dem Gesetz ergebende Konsequenz auch durch eine Teilungserklärung nicht zu ändern ist, bestätigt er, dass auch eine solche Versorgungsleitung zum Gemeinschaftseigentum  gehört, die nur eine einzige Wohnung versorgt. Diese Zuordnung endet - selbst wenn die Leitung dann in das Sondereigentum hinein verläuft - erst am ersten, nur von dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu nutzenden Absperrventil.

Vorlage der Eigentümerliste im Anfechtungsprozess


Nach der Gesetzeslage sind der oder die einen Beschluss der Eigentümerversammlung anfechtenden Eigentümer verpflichtet, im Prozess eine Liste der Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft beizubringen. Das kann schwierig sein und in einem konkreten Fall haben die Anfechtenden daher das Amtsgericht gebeten, die Verwaltzung zu verpflichten, eine solche Liste vorzulegen. Als das nicht geschah, wies das Landgericht die Klage in der II. Instanz als unzulässig zurück - der BGH hat die Anfechtung für zulässig erklärt (BGH V ZR 162/11 vom 14.12.2012 ; siehe dazu auch die weiterführende Anmerkung von Duijn, HGE 04/2013, 16).

Bauordnungsrechtliche Verfügung zur Beseitigung von Brandgefahren gegen Wohnungseigentümerin

Das OVG Münster hat sich mit der Frage beschäftigt, gegen wen wegen des Abstellens von Möbeln im Treppenhaus einer WEG vorzugehen ist (NVwZ 2013,678):"1. Die ordnungsbehördliche Eingriffschwelle bei Brandgefahren ist tendenziell niedrig". Und weiter: "2. Maßgebliches Kriterium für die Störerauswahl ist die Effektivität der Gefahrenabwehr." Nicht beanstandet wurde insbesondere auch, dass die Behörde - nach Auffassung der in Anspruch genommenen Eigentümerin - gegen andere, ähnliche Fälle vorgegangen sei (Leitsatz 3).

Entscheidung des BGH zur Reichweite möglicher Mehrheitsbeschlüsse gemäß § 16 Abs. 3 WEG

Der BGH (Bundesgerichtshof) hat in einem Urteil vom 1. Juli 2012 (V ZR 225/11) klargestellt, dass die mit § 16 Abs. 3 WEG vorgegebene Möglichkeit der Abänderung von Betriebskosten (Text § 16 Abs. 3: Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten .... nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht) nicht so weit geht, bisher durch die Teilungserklärung von Kosten gänzlich freigehaltene Eigentümer zu Kosten heranzuziehen.

Anspruch auf Belegeinsicht und Auskunft

Der Bundesgerichtshof hat sich nun mit der durch die instanzgerichtliche Rechtsprechung nicht endgültig geklärten Belegeinsicht und dem Auskunftsrecht beschäftigt und führt aus (BGH NSW WEG § 28 - BGHinterner Auskunftsdienst): 1. Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungs-unterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen. 2. Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und dem Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen.

Vermietung als Ferienwohnung zulässige Wohnnutzung

Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung (NJW 2010, 3093 ff.) die Nutzung einer Eigentumswohnung zur Vermietung an Feriengäste für zulässig erachtet (sofern nicht etwas besonderes in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung vermerkt ist). Er führt - nachdem vorab der intensive Streitstand zu dieser Frage dargelegt wird - aus: "Der Senat folgt im Ansatz der zweiten Meinung. Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung. Sie ist weder eine unzulässige gewerbliche Nutzung noch eine sonstige Nutzung, die nur in Teileigentumseinheiten zulässig wäre. Wohnungseigentum kann nach § 1 Abs. 2 WEG nur an einer Wohnung begründet werden. Daraus ergibt sich nicht nur, dass das Sondereigentum zum Wohnen geeignet sein muss. Vielmehr folgt daraus auch, dass das Wohnungseigentum zum Wohnen bestimmt ist und sich seine ordnungsgemäße Nutzung nach diesem Zweck richtet (Wenzel in Bärmann, aaO, § 13 Rdn. 33). Zu dieser ordnungsgemäßen Nutzung gehört sicher in erster Linie die Nutzung der Wohnung als Lebensmittelpunkt. Darauf beschränkt sich der Wohnzweck entgegen der Ansicht, die die Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertreten hat, indessen nicht...."

Abstandsflächenunterschreitung des öffentlich-rechtlichen Bauwichs als bauliche Veränderung 

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, wie eine Abstandsflächenunterschreitung gegenüber einem Nachbarn der Wohnungseigentumsanlage zu behandeln ist (die WEG hatte einen Nachbareigentümer gestattet, näher an ihr Grundstück heranzubauen, als dies nach der Landesbauordnung des betreffenden Bundeslandes zulässig war). Der Bundesgerichtshof hat dazu ausgeführt (NZM 2010, 46) vor dem Hintergrund der Tatsache, dass im eigentlichen Sinn keine "bauliche" Veränderung der Wohnungseigentumsanlage vorliegt: "Auf sie (die Abstandsflächenunter-schreitung) hat das Berufungsgericht§ 22 Abs. 1 WEG zu Recht entsprechend angewandt. Wie im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bei der Zustimmung zur Unterschreitung des Bauwichs nach Bauordnungsrecht durch den Nachbarn zu verfahren ist, regelt das Wohnungseigentumsgesetz nicht. Die Einhaltung des Bauwichs durch den Nachbarn kommt den Wohnungs-eigentümern zwar zugute. Das macht aber weder den Bauwich noch seine Einhaltung durch den Nachbarn zu einem Teil des Gemeinschafts-eigentums. Ein möglicher Verzicht gehört deshalb auch nicht zur Verwaltung des Gemein-schaftseigentums. Eine Zustimmung zur Unterschreitung des Bauwichs führt aber zu einem Heranrücken der Nachbarbebauung. Das wiederum kann sich auf das Gemeinschaftseigentum ähnlich wie eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums selbst auswirken. Aus einer ähnlichen Erwägung wird etwa § 912 BGB auch auf die "Überbauung" des (öffentlich-rechtlichen) Bauwichs entsprechend angewandt (OLG Karlsruhe NJW-RR 1993, 665, 666; OLG Koblenz NJW-RR 1999, 1394; OLG Köln NJW-RR 2003, 376; Erman/Lorenz, BGB, 12. Aufl., § 912 Rdn. 4; MünchKomm-BGB/Säcker, 5. Aufl., § 912 Rdn. 54; NK-BGB/Ring, 2. Aufl., § 912 Rdn. 90). Angesichts dieser Nähe der Unterschreitung des Bauwichs zur baulichen Veränderung hätte der Gesetzgeber seine Behandlung im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nicht anders geregelt als diese, hätte er den Regelungsbedarf erkannt."

Ausnahmsweise gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer aus Gebührensatzung

Der Schutz der neuen Haftungsregelungen des Wohnungseigentumsgesetzes gilt nach bisher wohl überwiegender Auffassung und zulässigen Regelungen in Gebührensatzungen nicht für diese. Dazu hat nunmehr aktuell und richtungsweisend der Bundesgerichtshof wie folgt entschieden (Entscheidung vom 18.6.2009, NJW 2009, 2521): " § 10 Abs. 6 und § 10 Abs. 8 WEG stehen einer durch Landesgesetz angeordneten gesamtschuldnerischen persönlichen Haftung der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks für die Entgelte für Abfallentsorgung und Straßenreinigung nicht entgegen." Die Problematik ist nicht neu; so hatte der VGH Baden-Württemberg in einer Entscheidung vom 26.9.2008 (2 S 1500/ 06): "1. Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH, Beschluss vom 2.6.2005 - V ZB 32/05 - NJW 2005, 2061) hindert die Geltung einer im kommunalen Abgabenrecht statuierten gesamtschuldnerischen Haftung der einzelnen Wohnungs-eigentümer für Grundbesitzabgaben nicht (im Anschluss an BVerwG, Beschluss vom 11.11.2005 - 10 B 65/05 - NJW 2006, 791). 2. Die gesamtschuldnerische Haftung mehrerer Wohnungseigentümer liegt darin begründet, dass sie mit Blick auf die Gebührenschuld eine rechtliche Zweckgemeinschaft bilden und deshalb die gebotene grundstücksbezogene Leistung einer öffentlichen Einrichtung (hier: Abfallentsorgung) regelmäßig willentlich gemeinsam in Anspruch nehmen."

Bundesgerichtshof bestätigt sinngemäße Anwendung des bundesrechtlichen bzw. landesrechtlichen Nachbarrechts im Bereich des WEG

Der Bundesgerichtshof führt aus: "Haben Bruchteilseigentümer oder Wohnungseigentümer vereinbart, dass sie räumlich abgegrenzte Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks allein, also unter Ausschluss der übrigen Eigentümer, als Garten nutzen dürfen, können auf das dadurch entstandene nachbarliche Verhältnis die bundes- und landesrechtlichen Vorschriften des Nachbarrechts entsprechend angewendet werden." (abgedruckt in: DWW 2008, 30).


Letzte Änderung: 27.06.2019